CÓ NÊN SỐNG GẦN KHU CÔNG NGHIỆP KHÔNG? PHÂN TÍCH LỢI ÍCH, RỦI RO

Giá nhà tăng nhanh khiến nhiều người cân nhắc lựa chọn an cư gần khu công nghiệp. Tuy nhiên, song hành với lợi thế về chi phí là nỗi lo ô nhiễm, sức khỏe và an toàn lâu dài. Vậy có nên sống gần khu công nghiệp không, đâu là ranh giới giữa cơ hội và rủi ro? Bài viết dưới đây tổng hợp số liệu thực tế, dẫn chứng từ các vụ việc đã xảy ra và góc nhìn tư vấn, được Vận Tải An Khang chắt lọc để giúp bạn ra quyết định phù hợp.

Vì sao ngày càng nhiều người lựa chọn sinh sống gần khu công nghiệp ?

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh, quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp. Điều này buộc nhiều người dịch chuyển ra vùng ven, nơi các khu công nghiệp phát triển mạnh. Đây không phải lựa chọn ngẫu nhiên, mà xuất phát từ nhiều yếu tố thực tế.

Trước hết, giá nhà đất gần khu công nghiệp thường thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm. Với nhóm người có thu nhập trung bình, đây là cơ hội hiếm hoi để sở hữu nhà ở. Theo khảo sát thị trường bất động sản giai đoạn 2023–2024, mức giá nhà ở ven khu công nghiệp thường thấp hơn khu nội đô từ 20 đến 40%, tùy vị trí và hạ tầng.

Bên cạnh đó, việc sống gần nơi làm việc giúp tiết kiệm thời gian và chi phí di chuyển. Đối với công nhân, kỹ sư hoặc chuyên gia đang làm việc trong khu công nghiệp, quãng đường ngắn đồng nghĩa với việc giảm áp lực giao thông và cải thiện chất lượng cuộc sống hàng ngày.

Ngoài ra, hạ tầng tại các khu vực ven khu công nghiệp đang dần được đầu tư bài bản hơn. Đường sá, dịch vụ thương mại, trường học và y tế được hình thành nhằm đáp ứng nhu cầu của lượng lớn lao động tập trung. Đây là yếu tố khiến nhiều người cân nhắc nghiêm túc việc an cư tại khu vực này.

Những Rủi Ro Tiềm Ẩn Khi Sống Gần Khu Công Nghiệp Không Thể Bỏ Qua

Song song với lợi ích về việc làm và phát triển kinh tế, câu hỏi “Có nên sống gần khu công nghiệp (KCN) không?” luôn gắn liền với những lo ngại sâu sắc về môi trường và sức khỏe. Thực tế cho thấy, bên cạnh những KCN hiện đại, vẫn còn rất nhiều cơ sở chưa vận hành theo tiêu chuẩn an toàn tuyệt đối, đẩy người dân vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Dưới đây là những rủi ro hiện hữu đã biến việc ở gần khu công nghiệp trở thành một trong những vị trí nhà không nên mua khi có nhu cầu định cư lâu dài.

Ô nhiễm không khí và tiếng ồn: Cuộc chiến không hồi kết

Một trong những rủi ro phổ biến và dễ nhận thấy nhất là ô nhiễm không khí. Bụi công nghiệp, khí thải từ ống khói nhà máy và hoạt động vận tải liên tục ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường sống.

Tại nhiều khu vực gần KCN ở Hà Nội hay Đồng Nai, người dân phản ánh tình trạng “bụi mịn” không chỉ bám dày trên ban công mà còn xâm nhập vào từng bữa ăn, giấc ngủ.

• Thực tế đau lòng: Một người dân sống cạnh nhà máy xi măng từng chua chát chia sẻ: “Quần áo phơi toàn bị ám bụi đen, khói bụi làm cây cối chết héo…

Bên cạnh đó, tiếng ồn từ hoạt động sản xuất 3 ca và xe container ra vào thường xuyên gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến giấc ngủ, đặc biệt nguy hại với sự phát triển của trẻ nhỏ và sức khỏe người cao tuổi.

Ô nhiễm môi trường thông qua các con số biết nói

Theo TS. Nguyễn Hữu Ninh – Trung tâm Nghiên cứu Giáo dục Môi trường và Phát triển, từ năm 2009, các khu công nghiệp tại Việt Nam đã thải ra khoảng 8.000 tấn chất thải rắn mỗi ngày, tương đương gần 3 triệu tấn mỗi năm. Dựa trên tốc độ phát triển công nghiệp, lượng chất thải này được dự báo tăng lên 6–7,5 triệu tấn/năm vào năm 2015 và tiếp tục đạt mức 9–13,5 triệu tấn/năm vào năm 2020, tạo áp lực lớn lên môi trường và hệ thống xử lý chất thải.

Không chỉ hoạt động sản xuất, giao thông vận tải cũng góp phần làm gia tăng ô nhiễm không khí tại các đô thị và khu vực ven khu công nghiệp. Theo Bộ Y tế, các bệnh đường hô hấp hiện có tỷ lệ mắc cao trên cả nước, với 4,2% dân số mắc viêm phổi và 3,5% mắc viêm họng. Đặc biệt, tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ trẻ em mắc viêm mũi, viêm họng được ghi nhận ở mức trên 41%, phản ánh rõ tác động tiêu cực của ô nhiễm môi trường đến sức khỏe cộng đồng.

Nguồn: Các KCN đang thải ra môi trường gần 7,5 triệu tấn rác thải/năm ( Báo Thanh Niên )

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2019 các nguồn gây ô nhiễm môi trường chủ yếu đến từ công nghiệp, nông nghiệp và giao thông vận tải. Cả nước có 372 khu công nghiệp, trong đó 280 khu đang hoạt động, cùng hàng trăm cụm công nghiệp và nhiều ngành sản xuất có nguy cơ ô nhiễm cao như luyện kim, nhiệt điện, hóa chất, dệt nhuộm. Đáng chú ý, đến cuối năm 2019 vẫn còn 171 cơ sở gây ô nhiễm nghiêm trọng chưa được xử lý triệt để. Bên cạnh đó, biến đổi khí hậu, ô nhiễm biển và tác động xuyên biên giới từ các lưu vực sông lớn tiếp tục làm gia tăng áp lực lên môi trường và sức khỏe cộng đồng.

Nguồn: Hàng trăm cơ sở gây ô nhiễm nghiêm trọng chưa có biện pháp xử lý triệt để ( Báo Thanh Niên )

Tổng hợp từ hai nguồn cho thấy, ô nhiễm môi trường tại Việt Nam là vấn đề mang tính hệ thống, không chỉ xuất phát từ hoạt động sản xuất công nghiệp mà còn liên quan chặt chẽ đến giao thông, nông nghiệp và biến đổi khí hậu.

Các số liệu thống kê và cảnh báo y tế đều cho thấy tác động thực tế đã và đang hiện hữu, đặc biệt tại các khu vực đô thị và vùng lân cận khu công nghiệp. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc siết chặt quản lý môi trường, nâng cao tiêu chuẩn xử lý chất thải và cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong các quyết định quy hoạch, an cư và đầu tư.

Nguy cơ ô nhiễm nguồn nước và đất

Nước thải không được xử lý triệt để sẽ ngấm vào đất, kênh rạch và mạch nước ngầm.

• Tại một số cụm công nghiệp cũ, người dân mô tả dòng nước thải mỗi khi mưa xuống: “ Có khi hả cá nó chết trắng đường luôn á. Thôi bốc mùi hôi thối ở đây tụi em là phải nói chung là phải chịu nhiều ô nhiễm nhiều lắm ạ.”.

Nguồn: Bức xúc vì nước thải công nghiệp xả ra môi trường | BTV – TRUYỀN HÌNH BÌNH DƯƠNG

Rủi ro an toàn: Bóng ma cháy nổ và hóa chất độc hại

Các sự cố công nghiệp từng xảy ra là minh chứng rõ ràng nhất cho rủi ro tiềm ẩn mà người dân khó có thể phòng bị.

Điển hình là vụ cháy nhà máy Rạng Đông năm 2019. Theo công bố của Bộ Tài nguyên và Môi trường, vụ cháy đã làm phát tán lượng thủy ngân vào không khí với nồng độ vượt ngưỡng an toàn từ 10 đến 30 lần, với bán kính ảnh hưởng lên đến 500 mét. Sự kiện này không chỉ buộc nhiều hộ dân phải sơ tán khẩn cấp mà còn làm giá bất động sản khu vực giảm mạnh, gây thiệt hại lớn về kinh tế cho các gia đình.

Nguồn: Nỗi ám ảnh khi sống gần nhà máy, bãi rác và khu công nghiệp

Ảnh hưởng lâu dài đến sức khỏe: Sự “bào mòn” thầm lặng

Theo bài phỏng vấn với tiêu đề “ Sống gần khu công nghiệp, làm sao thở lành?” – TS.BS Phạm Lê Duy (ĐH Y Dược TP.HCM) từ AloBacsi sẽ cho ta một cái nhìn tổng quan hơn về các vấn đề liên quan đến sức khỏe khi sống gần khu công nghiệp.

• Chất ô nhiễm chính gồm khí CO, CO₂, SO₂, NO₂, amoniac, CFC; bụi mịn PM10/PM2.5/PM0.1 và kim loại nặng như chì, thủy ngân.
• Nguồn phát thải đến từ quá trình sản xuất (đốt nhiên liệu, dùng nguyên liệu) và vận chuyển (xe chở nguyên liệu, hàng hóa).

Tác hại sức khỏe: tăng nguy cơ bệnh hô hấp (COPD, hen, viêm mũi dị ứng), có thể liên quan bệnh tim mạch (mạch vành, đột quỵ) và một số ung thư; phụ nữ sống gần vùng ô nhiễm có thể tăng nguy cơ dị ứng cho thai nhi.

Sống gần khu công nghiệp ảnh hưởng thế nào đến giá trị bất động sản ?

Tác động của khu công nghiệp đến giá trị nhà đất mang tính hai mặt. Khi khu công nghiệp vận hành ổn định, tạo việc làm và thu hút dân cư, nhu cầu nhà ở tăng lên. Điều này có thể giúp giá bất động sản khu vực tăng theo thời gian.

Ngược lại, chỉ cần một sự cố môi trường xảy ra như Vận Tải An Khang đã dẫn chứng ở trên, thì giá trị nhà đất có thể sụt giảm nhanh chóng. Trên thực tế, sau vụ cháy Rạng Đông, nhiều căn hộ trong bán kính dưới 1 km đã ghi nhận mức giảm giá rõ rệt, thậm chí khó thanh khoản trong thời gian dài. Điều này cho thấy yếu tố môi trường đóng vai trò quyết định đối với giá trị bất động sản gần khu công nghiệp.

Khi nào nên sống gần khu công nghiệp ?

Không thể phủ nhận rằng, trong một số điều kiện nhất định, việc sinh sống gần khu công nghiệp vẫn là lựa chọn hợp lý. Những khu công nghiệp công nghệ cao, ít phát thải và được đầu tư hệ thống xử lý chất thải bài bản thường ít gây tác động tiêu cực đến khu dân cư lân cận.

Ngoài ra, các khu vực có vành đai cây xanh cách ly, khoảng cách an toàn với khu sản xuất và hạ tầng đồng bộ sẽ giảm đáng kể rủi ro môi trường. Với người độc thân hoặc người làm việc trực tiếp tại khu công nghiệp, đây có thể là phương án tối ưu về chi phí và thời gian.

Khi nào không nên sống gần khu công nghiệp ?

Ngược lại, câu hỏi có nên sống gần khu công nghiệp không thường nhận câu trả lời “không” trong những trường hợp khu công nghiệp thuộc nhóm hóa chất, dệt nhuộm, xi măng hoặc luyện kim. Đây là các ngành có mức phát thải cao, tiềm ẩn nhiều nguy cơ môi trường.

Gia đình có trẻ nhỏ hoặc người mắc bệnh hô hấp nên đặc biệt thận trọng. Nếu khu vực từng ghi nhận vi phạm môi trường hoặc sự cố nghiêm trọng, việc tiếp tục sinh sống lâu dài có thể gây rủi ro lớn.

Trong những tình huống môi trường không còn phù hợp, nhiều hộ dân buộc phải cân nhắc phương án di dời. Khi đó, việc phá dỡ nhà cũ, thu mua xác nhà và san lấp mặt bằng để tái quy hoạch là hướng đi thực tế. Với kinh nghiệm xử lý công trình dân dụng tại nhiều khu vực ven khu công nghiệp, Vận Tải An Khang thường được lựa chọn để hỗ trợ các giải pháp này một cách an toàn và đúng kỹ thuật.

Khoảng cách bao nhiêu là tương đối an toàn khi sống gần khu công nghiệp ?

Khoảng cách là yếu tố then chốt khi đánh giá mức độ an toàn. Theo các nghiên cứu môi trường và thực tế quy hoạch:

• Dưới 500 mét: rủi ro cao, dễ chịu tác động trực tiếp từ khí thải và tiếng ồn.
• Từ 500 mét đến 1 km: cần xem xét kỹ loại hình khu công nghiệp và hướng gió.
• Trên 1 km: mức độ ảnh hưởng giảm đáng kể, an toàn tương đối nếu hạ tầng đạt chuẩn.

Ngoài khoảng cách, địa hình và hướng gió cũng ảnh hưởng lớn đến mức độ lan tỏa ô nhiễm.

Những tiêu chí bắt buộc phải kiểm tra trước khi mua hoặc thuê nhà gần khu công nghiệp

Trước khi đưa ra quyết định, người mua nên đánh giá kỹ nhiều yếu tố. Loại hình khu công nghiệp, lịch sử vi phạm môi trường và hệ thống xử lý chất thải là những tiêu chí không thể bỏ qua. Quy hoạch di dời trong tương lai cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.

Bên cạnh đó, việc khảo sát hiện trạng công trình, nền móng và khu vực xung quanh giúp tránh rủi ro phát sinh về sau. Trong các trường hợp cần cải tạo lớn hoặc xử lý triệt để, việc tham vấn đơn vị có kinh nghiệm thực tế như Vận Tải An Khang giúp người dân có phương án phù hợp hơn.

Vậy có nên sống gần khu công nghiệp không ?

Không có câu trả lời chung cho tất cả mọi người. Quyết định phụ thuộc vào loại hình khu công nghiệp, khoảng cách an toàn và đối tượng cư dân. Với người mua ở thật, yếu tố sức khỏe cần được đặt lên hàng đầu. Với nhà đầu tư, việc đánh giá rủi ro môi trường và khả năng thanh khoản là điều bắt buộc.

Trong những trường hợp môi trường không còn đảm bảo, giải pháp di dời, phá dỡ và xử lý mặt bằng đúng kỹ thuật giúp người dân chủ động bảo vệ sức khỏe và tài sản. Vận Tải An Khang định hướng đồng hành cùng khách hàng trong các phương án xử lý thực tế, an toàn và minh bạch.

Vận Tải An Khang – chuyên phá dở nhà và thu mua xác nhà giá tốt

Câu hỏi có nên sống gần khu công nghiệp không cần được nhìn nhận một cách toàn diện, dựa trên số liệu, thực tế và nhu cầu cụ thể của từng người. Lợi ích về chi phí và hạ tầng là rõ ràng, nhưng rủi ro môi trường cũng không thể xem nhẹ. Việc đánh giá đúng điều kiện khu vực, kết hợp giải pháp xử lý phù hợp sẽ giúp người dân đưa ra quyết định sáng suốt hơn.

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực phá dỡ, thu mua xác nhà và san lấp mặt bằng, Vận Tải An Khang luôn hướng đến việc hỗ trợ khách hàng xử lý triệt để các vấn đề phát sinh từ môi trường sống.